封面故事  
月薪3萬也能在台北市買到好房子/2011我的幸福馭屋術

【文/林心怡、梁任瑋】

前言

房價高漲,早已不是新聞,政府也多次祭出打房政策,但房價似乎仍居高不下。

在這樣的趨勢下,薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩?事實上,在高房價時代下,不論是購屋、換屋,甚至於用房子做為理財工具,只要掌握趨勢、用對方法,創造財富、擁有屬於自己幸福的窩,並非夢想。多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗,資深投資者告訴你看房、買房絕招,讓你也能聰明駕馭高房價。


全台房價高漲,想購屋自住或投資的民眾「既期待又怕受傷害」,既怕買錯、買貴,又怕等下去越貴越買不起,究竟該如何買屋才不會「捶心肝」?薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢,多位買房達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你,如何聰明買屋。


「先求有再求好、由外而內、再由小再換大。」這是中信房屋副總劉天仁,對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為,長線來看,台灣房地產都是多頭走勢,有自住需求的,只要符合自我期望,隨時都是進場買進的好時機;而且買屋後有存錢「壓力」,是年輕人強迫儲蓄最好的方式,而這樣的觀念,也確確實實地反映在換屋族尹皓的購屋模式裡。


換屋族尹皓/勤看屋、狠殺價 順利進駐理想區域


「我終於搬到信義區了!」去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買到房子的資訊業公關尹皓,終於完成「小屋換大屋」的夢想,從西門町八坪夾層屋小套房,搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明,在高房價時代,月薪五萬多元的上班族,依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的「理想宅」。


「還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子,我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下,若以附近目前開價九百萬元來看,短短九個月,我的房子就增值了一百五十萬元!」尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。


家住桃園的尹皓,大學畢業後,為了避開舟車勞頓的通勤生活,就選擇了月付八千元在台北市租屋,但精打細算的他,很快就發現,與其幫人養房不如自己買一戶。二○○○年,尹皓仍是一位年僅二十六歲,月薪二萬八千元的上班族,但他抱著省吃儉用存下的五十萬元,在西門町買下了總價二百多萬元,有挑高夾層的八坪小套房,每月本利攤還八千元,他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸,每月還規畫扣繳八千元做基金投資,為了省錢,後來尹皓賣掉了汽車,改搭乘捷運、公車等大眾交通工具;另外,由於大學時就有與共同租屋的同學,「集資」買食材做飯省錢的經驗,尹皓維持自己下廚煮的習慣,不得已外食時,一餐也盡量不超過五十元。如此,每月可存下一萬元至一萬四千元不等,一年半下來,好不容易多存二十萬元繳房貸,將每月房貸負擔減輕五千元,他心想:「總有一天,我也要在黃金地段,換一間至少二房的『黃金屋』!」


十年後,隨著尹皓的工作收入日益增加,定時定額的基金投資,每年平均也都有三到四成不等的報酬率,於是,即使在台北市房價居高不下的氛圍中,仍決定換屋。「理由很簡單,我想換大一點的房子,而且現在住的房子當年的每坪房價,和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後,這邊的房子一坪漲到五十萬元,我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元,價錢真的差很多!」


因此這次換屋,尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區,總價設定在八百萬元以下正常的二房產品,「為了物色適合物件,我可是花了很長的時間,了解當地區域行情,並在短短一個月的時間,密集看了超過三十間房子,才得以物色到這間,一層一戶、幾乎零公設,且三面採光的稀有公寓。」說起這間鄰近捷運永春站,步行只要三分鐘的自用住宅,尹皓頗為自豪。


至於已婚的吳南山,原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓,但隨著哥哥的小孩出生,家中成員變多,居住空間逐漸不敷使用,夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年三十七歲,月薪約莫五、六萬元的吳南山,一開始就設定要買總價千萬元以下的三房公寓,但是在高房價時代,吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點,作為房屋首購的標準。



首購族吳南山/減少享受換幸福 保值、自住兩相宜


經過三個月的密集看屋,吳南山終於在去年十一月,在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離,以每坪二十九萬元買下了三十坪、總價八百七十萬元的三房公寓。「這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘,加上鄰近捷運站,不但具保值性,也相當符合我們對買屋自住的期待。」。


吳南山計算過,扣掉頭期款二百萬元,每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元,幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是,吳南山的太太幾個月前已經辭去工作,他們家變成典型的單薪家庭,一份薪水,如何還買得起房子?令人好奇。「很多人會問,現在只有我在賺,負擔會不會很大?」吳南山透露,「其實在計畫買屋前,我們夫妻日常開銷就很節省,每月花費大約五、六千元,最多不會超過一萬元!」這樣的數字的確讓人很驚訝。


「因為我們不外食、不買名牌奢侈品、假日出遊的頻率少,也幾乎都不上館子的,平日休閒就到附近的公園走走,不用花一毛錢。」因此將多年來基金理財的錢贖回,再加上二人之前每月省下的薪水,剛好足夠支付二百萬元頭期款,吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力,「而且如果經濟情況允許的話,我還打算一有錢就先攤還房貸本金,其實購屋壓力,並不像朋友想像中的那麼沉重!」因為對財務有規畫,吳南山對未來滿篤定的。


場景拉到高雄,從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍,則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具,是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人,投資房地產資歷長達十三年的他,目前名下有七間不動產,取得成本約七千萬元,市值已超過一億元。


因為鋼鐵貿易只有二%、三%不高的利潤,因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產,對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子,多數都是自用或家人居住,唯一一間對外收租的中古屋,買進時每坪單價十萬元,每月以四萬元的租金,租給高雄外籍工程師,投報率近一○%,就像他的小金雞母。



房市理財曾文衍/以自住為出發點 穩定理財更精打細算



曾文衍一九九八年第一次投資房子,一開始是為了自住,父親介紹朋友的餘屋給他,地點在高雄火車站所在的三民區,一間三十坪公寓才八十萬元,換算下來一坪二.七萬元,曾文衍覺得很便宜,一次就買五、六間,三年後轉手,一戶都賣兩、三百萬元。


「雖然有成功經驗,但我認為高雄房市買賣賺價差的空間實在不大,不過,買屋抗通膨的理財方式,我仍然會持續進行。」曾文衍分析,高雄前一波餘屋去化得差不多了,但未來三年至少會新增一萬五千戶供給量,多數甚至都還沒有完工,龐大的推案量,恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則,一切以自住的角度買屋理財,並不會盲目地追高房價。


首先,曾文衍買屋更精打細算,也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋,很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪宅「美術之星」,並且每坪出價三十四萬元,但建商姿態高,沒有四十萬元不成交,他最後決定不買,轉向美術館第二排看屋,後來又選擇京城建設的「京城美術館」。


曾文衍認為,買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯,但是相對的也會被噪音干擾,尤其他常常早出晚歸,公園美景對他而言,並非最重要,他寧願買第二排豪宅,不但房價省一半,生活品質也較高。此外,曾文衍堅持買通風、採光佳的房子,不碰大樓二、三、四樓層,因為常有排水管阻塞問題發生,也不碰有西曬的房子,並重視風水問題,完全就是以自住的角度做房市理財。


二○一一年趨勢/業者持續看好多頭 但要觀察三二九買氣


只是,房市是否還會持續走多?信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解:「現在的房市就好比是一口灶,灶裡的柴火還很多,火怎麼會熄?」面對房市未來行情,他認為,今年政府雖然還會繼續打房,且力道只會更強不會減弱,但就資金面、基本面來說,仍有利房地產景氣持續復甦;也就是說,台灣經濟基本面好轉,對於未來房地產的買氣有正面加持,但是政府房市管制措施可能壓抑交易,可望造成階段性的盤整,預計今年房市交易量可能與去年持平,將難以隨著經濟成長而放量。


薛健平認為,兩岸未來長期房市的發展,在經濟的成長下,將有不錯的基礎,但政府有必要減少市場的投機行為,避免房市脫軌失序。因此,他也贊同政府應該加大打擊投機的力道,並且開玩笑地說,自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。


展望房價未來走勢,薛健平指出,即將登場的房市三二九檔期,包括預售與新成屋的推案價格,依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如,頂級豪宅市場就有每坪開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等,而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化,他保守預估,今年全年買賣移轉件數不會暴增,與去年四十萬件差不多。


淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為,一一年房價持續飆漲有三項主要原因,第一,全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期;第二,有史以來最多的氾濫游資進入房市炒作,又以華僑、台商、港資為主要買方;第三,遺贈稅大幅調降至一○%,是有史以來最大的租稅減幅,卻未相對提供產業投資機會,導致資金大量流入股市、房市。


莊孟翰分析,這一波台北市、新北市部分地區,個案投資客比率高達五、六成,政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」,投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加,要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅,交易量萎縮,將會壓抑房價走勢。


此外,政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響,但對資金雄厚者來說,似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出,五年前開始,一些客戶看著房價逐漸高漲,而會一直猶豫不決的投資者,目前大多已退場。現在市場出現的買方都是新面孔,他稱這群買方為「置產客」,他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不出租,購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅,這些「置產客」不乏上市公司股東,因為分紅頗豐,因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。


展望今年,廖本勝認為,沒有什麼特別的利空因素,一方面,明年要選總統,政策上會偏多,但「高房價是選票殺手」,政府也不可能讓市場太熱,他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣,若預售市場仍有不錯反應,下半年市場會明朗化,反之則會高檔震盪。


至於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析,五都升格後,地價翻升帶動房價效應下,台北市今年預售案不斷飆漲,尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動,來自國際買盤加持,多方一致看好,一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。


不過,元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面,今年他只看好都會區房地產市場,「房價要人多的地方才會漲」,要炒房不會到鄉下去炒,像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地,但需求沒有增加,房價較難上漲。


在購屋選擇上,台灣房屋研究中心執行長邱太O分析,台北市中心五個核心行政區捷運宅,過去因房價漲太多,漲勢鈍化,漲幅大都在一○%以下;反而是二線新北市三環三線捷運路網概念成形後,具有補漲的優勢,根據台灣房屋調查,今年第一季捷運住宅漲幅約一一.三三%,前三名依序為,第一名中和線永安市場站,第二名新店線大坪林站,第三名新店線新店市公所站。值得留意的是,台北市文山區過去房價漲幅不多,連帶這次的捷運宅也有落後補漲效應,漲幅也高達一七%。



建商信心足/五都升格帶動房價 都會區仍夯


邱太O指出,台北市十五坪的捷運宅動輒一千萬元至一千三百萬元之間,一般以這樣的價位,買方寧可選擇新北市六百萬元至七五○萬元捷運宅,不僅可以減少房貸支出,通勤時間也不會差太多。此外,北市有些捷運宅雖然很便利,但戶數多、投資客多,房價上漲空間也比較有限。


「對於首購自住的人來說,只要勤看標的,現在也可以是購屋的好時機。」劉天仁強調,雖然台北市房價漲幅高,但租金漲幅卻較為遲緩,資金有限者不妨先租後買,但有自備款要買來自己住的話,可朝市中心周圍的都會區,或北市捷運末段的區域開始找起,例如內湖區、文山區捷運附近仍有總價較低的產品...(精采完整內文請見《今周刊》740期,各大便利商店及連鎖書店均有銷售)


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