產業風雲    
報酬率最高的證照 連勝武也搶著考

台灣首批國際認證不動產投資師出爐

國際認證不動產投資師,是目前全台最值錢的證照,這群相當於不動產的理財專員,適逢台灣市場機會大好,不但將身價大漲,也把台灣不動產推進國際市場裡。

文●吳修辰

一張通往國際不動產市場的通行證,國際認證不動產投資師(CCIM,Certified Commercial Investment Member),首批在台灣誕生的會員出爐了。

台灣首批的CCIM認證,兩年前共有四百多人報名,經過四門課程以及考試,最後只有三十六人取得這張證照,其中三四%是總經理級主管。這張要價三十萬元的全台灣最貴證照,不僅引來大批總經理級主管搶著報考,就連連戰二兒子連勝武,也在美國準備取得CCIM證照。

綜合空置率、稅負等變數 為客戶計算投資報酬率

CCIM到底是什麼樣的證照?

今年六十二歲,也是台灣首批CCIM裡年紀最大的遠銀資產管理公司總經理王恆彥指出,「這是一張接觸國際不動產投資資金的通行證。」

簡單說,CCIM就像是不動產投資的理財專員,他們以美國認證過的不動產投資報酬率計算方法,為客戶計算投資報酬率,等於是台灣第一批具國際不動產投資語言與邏輯的專家,是外資投資台灣不動產的理財顧問。

「CCIM所計算的投資收益,包括現金流量、空置率、稅負……等各項變數後的真正投資報酬率。」台灣第一個拿到CCIM、也是最早一批在台推動該證照的瑞普國際物業總經理曾東茂說,CCIM必須上四門課,總共有四本資料講義,每本厚達三百八十頁,全部以英文上課。

身為華南金控董事長林明成長子的林知延,掌管板橋林家在台灣的不動產事業,就讀英國倫敦政經學院時,林知延就取得不動產投資管理的學位。回到台灣後,他看到了曾東茂推廣的CCIM,主動聯絡曾東茂跟著考這張證照。去年四月,他就在曾東茂的監考下,成為台灣第三位取得CCIM的會員。

如今,連同先前在國外個別報考,以及首批在台灣受訓、並取得證照的三十六位CCIM會員,台灣共有四十一位國際認證的不動產投資菁英,準備在五月十六、十七日舉辦第一場CCIM論壇,讓台灣不動產市場與國際接軌。

環顧亞洲地區,台灣在二○○一年才通過法令允許外資從投資的角度買賣台灣不動產。隨後,二○○二年金融機構拍賣不良債權,才開始有外資進入台灣投資不動產。

從事不良債權買賣、管理的王恆彥就說,不良債權是外資買賣台灣不動產的開端,但台灣的不動產評鑑制度太過本土,外資不易了解台灣不動產市場現況。

信義房屋旗下的義富資產管理公司副總經理林彥宏表示,當初摩根士丹利的不動產投資人員為了評估台灣的不動產投資價值,「在半夜打電話給我,就是為了問我『民國』指的是什麼?」

這次也成為CCIM新科會員的林彥宏指出,「民國」與「西元」的問題,雖然聽來很好笑,但台灣不動產市場在與國際市場接軌的過程中,就是許多這種在地化的小細節,阻礙了外資投資台灣不動產的信心。因此到現在為止,外資手上握有大筆資金,但對於台灣不動產市場,仍處於學習與觀望的階段。

仲量聯行不動產投資買賣部協理陳俊逸,二○○二年在美國拿到CCIM,成為台灣第二個CCIM至今,他經手的不動產買賣金額超過一百三十億元,堪稱台灣最大外資不動產買賣交易員。

四月十七日,ING安泰人壽以三十億元買下桃園敏盛醫院的案子,正是陳俊逸經手的最新買賣案。陳俊逸表示,外資投資台灣不動產,只要投資報酬率在五%以上,就會出手,但一件商用不動產是否擁有五%以上的報酬率,就得有專業的評估方式。

陳俊逸的CCIM證照,是說服ING安泰人壽把評估案交給他的第一個因素。而他透過CCIM的計算方式,加上現金流量的概念,算出桃園敏盛醫院的投資報酬率達七%,也拿下這件買賣案。他說,「有了這個證照,才能用外資了解的語言,跟外資溝通,取得更多的信任與機會。」

發起這次CCIM論壇的曾東茂指出,這一次的四十一位CCIM會員,包括房屋仲介經紀業者、REITs(不動產投資信託)基金經理人、建商、銀行業者、估價師、投資者與資產管理者,串聯了整個不動產的產業鏈,將有助於台灣不動產市場發展更為活絡。

房仲員轉戰商用不動產 七天成交賺進五百萬佣金

雖然CCIM的學費高達三十萬元,但善用CCIM的投資評估,收入將大增,堪稱投資報酬率最高的證照。最好的例子,是僑茂不動產民生敦北直營店店長張啟峰。

過去只做住宅買賣的張啟峰,每年銷售住宅的佣金頂多百萬元,但他在兩年前報名CCIM後,開始嘗試商用不動產買賣。

去年十二月,他拿到一件賣價一億六千五百萬元的商用不動產買賣案,這棟位在台北市南港路二段的商用不動產已經出售三年多,但一直未成交。當時還未取得CCIM證照的張啟峰發現,其他房屋仲介僅提供兩頁的簡單評估報告,只粗略算出三•二七%的投資報酬率,他透過CCIM的現金流量觀念,算出一本厚達二十五頁,報酬率達四•五%的報告。

結果不到七天,這棟別人賣了三年的商用不動產,在他手上憑著這份專業的CCIM評估報告而賣出。七天之內,他賺到超過五百萬元的佣金,一個案子可抵他過去五年的收入,「這個數字是我以前從來不敢想像的。」張啟峰說。

根據資誠管理顧問公司公布的二○○七年亞太地區不動產市場發展趨勢,評比亞太地區的十九個城市,在最值得投資的城市排行中,台北排名第五,僅次大阪、上海、東京及新加坡,是歷來排名最高的一次。

四月中才來台灣成立分公司的英商第一太平戴維斯(Savills)國際不動產顧問公司亞太區執行長麥家洛(Robert Mckellar)估計,目前有五十億至七十五億美元(約合新台幣一千六百億至二千五百億元)的國際私募基金,正在搜獵亞洲不動產,而台灣正是被國際資金認為最便宜的地區之一。

「這些私募基金的資金成本利率不到二%,只要商用不動產的投資報酬率達五%,就會被列入投資標的。」麥家洛指出。

這批在台灣出爐的國際認證不動產投資師,身價看漲,未來更將扮演外資不動產理財專員般的種子部隊角色,把台灣不動產的投資價值,推銷給擁有大筆熱錢的外資買家。
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