稅務上路,與卿何干?
HouseFun好房誌 2011/05/18
奢侈稅上路,讓房市聞之色變,好像人人都會被課稅。其實,所謂的奢侈稅,課稅的對象是短期交易的投機客,對一般民眾影響不大。精明的買屋族,只要正確認識奢侈稅,與其他相關的課稅規定,就能當房市的贏家。《好房誌》特別針對打房常見的10個關鍵問題,一次讓你搞清楚!
【文/蔡宥安 攝影/羅挺倬 圖片提供/好房誌資料室】

小王想把民國99年10月1日買的小套房脫手,卻擔心被課到奢侈稅。究竟他會不會被課10∼15%奢侈稅?

會,根據財政部的說法,房市交易將是以簽約日為準,且特種貨物及勞務稅是一種銷售稅,課稅時點為銷售時,所以在本條例生效後銷售的不動產,如果持有期間在2年以內,就會被課稅。99年10月1日購買(完成登記)之房屋,於100年11月1日賣出(簽訂銷售契約),原所有權人持有該房屋之期間在2年以內,應課徵特種貨物及勞務稅。

老章買了位於新莊副都心的預售屋,想要賣給好朋友小陳,他擔心被課稅。究竟購買預售屋會不會課徵奢侈稅?

預售屋屬於一種權利的買賣,和貨物稅精神的奢侈稅不同,因此不列在奢侈稅的課稅範圍內。不過,預售屋買賣差價屬於「財產交易所得」仍須併入個人綜所稅,繳交利得綜所稅,以免受罰。 但要注意的是,預售屋雖然不算在奢侈稅範圍內,不過一旦交屋後,就會受奢侈稅的規範,簡言之,如果某甲買預售屋,在興建兩年期間沒有賣掉,等到交屋過戶取得房屋所有權,之後須等兩年賣出才不課稅,在兩年內出售就要課奢侈稅。

簡先生一家名下只有一間房,雖然買不到兩年,但因為小孩長大想換屋,不知道自用住宅出售後會被課奢侈稅否?

目前奢侈稅限制在非自用住宅的買賣,因此出售自用住宅並不需要課徵奢侈稅。不過奢侈稅的自用住宅從嚴認定,所有權人與其配偶及未成年子女僅有一戶房屋,辦妥戶籍登記,及沒有營業使用或出租者,才能被認為是自用住宅,才符合免稅條件。而目前草案中規畫,自用住宅因換屋而先買後賣者,因此擁有兩戶房屋的民眾,必須要在過戶起算一年將原房屋賣掉,以符合自用住宅規定,就可以不用負擔奢侈稅。

李老先生想要把房子贈與給最小的兒子,卻又擔心贈與再出售還要被課奢侈稅,會有這樣的問題嗎?

根據目前規定,非自願取得,包括繼承與受遺贈取得的不動產,銷售時不需要被課奢侈稅。但若生前贈與,則受贈者於兩年內出售則會被課奢侈稅。

不動產交易動輒百萬,是不是有免稅額呢?

針對不動產部分,奢侈稅沒有所謂的免稅額,只要是兩年內買賣移轉的房屋都需要被課稅。

如果買賣房屋非自願性,2年內移轉房屋也要被課稅嗎?

如果能夠出具非自願性離職證明,證明賣房屋並非出於自願,兩年內買賣移轉是可不需要被課徵奢侈稅。

王小姐家將和鄰居一起進行都更,會和奢侈稅有關嗎?

別擔心,老公寓都更以及地主合建,都不算在奢侈稅的範圍之內,因此,如果你家正在進行都更或是與鄰居合建,都不用負擔奢侈稅的課徵。

哪些房地產類型不用負擔奢侈稅?

除了預售屋,目前農地也不包括在其中,不課奢侈稅。

廖先生家有一塊祖傳土地,現在政府要課徵空地稅,究竟怎樣的空地要課稅?

根據土地法規定,空地指已完成道路、排水及電力設施,或仍未依法建築使用者;換句話說,若空地可供建築使用,卻閒置無任何的建築開發,或雖有建築使用,但本身建築改良物價值不及所占基地申報地價的罰則的一種。

舉例來說,最常見的空地就是建商多年前買的土地,為了N年後的增值效應,常常用圍籬框住,空地內任其雜草叢生,或直接改為停車場,委由停車坊做短期收費用途,優點是建商還有租金收入的報酬。但並非每個空地都要課徵空地稅,以之前沸沸揚揚的新聞來說,郝龍斌就宣布免徵空地稅,因此目前北市免徵該稅務。以廖先生家祖傳土地來說,據三讀通過的內容,持有非自用住宅房屋及其座落基地、空地,在2年內移轉,將按照實價課徵奢侈稅;因此只要廖先生家的土地屬於自用住宅,其實是不會被課徵的。

政府祭出限縮土建融貸款,這對購屋族有何影響?

所謂「土地融資」是以土地作為擔保物,向銀行申請核撥貸款。而「建築融資」,就是除土地融資外,因為要申請建築用途,而向銀行申請融資。土建融貸款是指土地所有權人,用土地向銀行融資時,同時申請建築融資,但必需提供興建計劃書,通常土地融資會先撥款,建築融資會依興建完工進度撥款。

至於土建融跟一般人的關係或許遙遠,對購屋族來說更是不痛不癢,但其實是因小型或體質不良的建設公司,一旦遭遇政府祭出限縮貸款等條件,有可能因短期資金調度不良而倒閉,因此購屋族仍須慎選穩健成長的建設公司,避免政府提高融資難度而遭遇建商惡性倒閉的窘境。