封面故事    
薪水族買屋換屋 破解高房價

文/謝春滿、陳翊中

這波房價上漲,漲得讓人有點措手不及,想購屋或換屋的人,稍一猶豫,就錯過時機。現在房價來到三年來的新高點,不論是首購族、換屋族,或是投資客都在問:房價還會上漲嗎?現在還可以進場買嗎?五大指標為你掌握破解高房價的方法,讓你在這波漲勢之中,立於不敗之地。

住在台北市南港的林亦軒,在這波房價上漲過程中,因為猶豫,讓自己的處境極為尷尬。

林亦軒去年初把住了十幾年的三十坪舊公寓賣掉,心想換間大一點的房子。賣掉之後,他先租房子住,原想慢慢看,等看到合意的房子再買,但是這一等,房價一路上漲,才發現,自己賣房子的價格,已買不回原來的房子了!

去年初,南港地區的預售屋,每坪總價大約只有二十五萬元,其實二十五萬元也不算便宜,林亦軒看了幾個建案,卻沒有做出決定。因為當時房價已漲了一段時間,實在有點貴,他心想,多看看再決定。

但是房價不但沒有回頭,還急漲而上,後來南港漲到每坪二十八萬元,他還是沒有下手;到了今年,新建案漲到每坪三十萬元,如果買個四十坪,就要一千二百萬元,與當初每坪二十五萬元,總價一千萬元的同款新屋,足足相差二百萬元之多。

這還不打緊,這一年多來,只要一有新案推出,大家好像都用搶的,錯失這麼多機會之後,他感嘆房價與原先預算的金額相差太多,房子愈來愈貴,實在買不下手,但心裡卻又害怕,房價若繼續上漲,那他豈不是永遠都買不起了?

於是他跟熟悉的建商先預約,要求建商「如果有新案子一定要先通知我!」這樣就可以在建案未公開前先看房子,取得優先訂購權。不過說老實話,價格愈來愈高,他也還沒下定決心是否要立刻下手。觀望、猶豫讓他無所適從。

同樣也是尷尬一族的陳永泰,早在二、三年前就有購屋打算,目前仍是單身的他,長期以來都是租房子,本來想買個房子,但是卻沒有積極行動。等他驚覺房價上漲,已經來不及了。現在房價漲成這樣,他實在不知道該不該在這個時候買,如果現在買,會不會買到最高點?若是不買,房價會不會再飆高呢?

九二八檔期 推案量成長逾三倍

這是許多人心中的疑問。不論是首購族、換屋族都在問「房價還會上漲嗎?現在還可以進場買嗎?」這是現下購屋者心中最大的迷思。

台灣房市歷經十年不景氣,從二○○三年SARS之後起漲,十年來,許多首購、換屋族累積的能量爆發,加上投資客進場,將房價推到新高,平均漲幅達二、三成,許多地區創下歷史新高價位,內湖來到每坪五十萬元;板橋、新店、淡水也喊到每坪四十萬元的天價。

今年九二八房市檔期,北台灣推案量暴出巨量,總推案量高達一千六百億元,比五年前同期成長了三倍之多。建商看好二○○八年兩岸三通的長多行情下,完全不受目前倒扁政治紛擾影響,大量推案。但在這麼高的房價之下,後續的動能到底如何?有幾項重要指標可以測試房市溫度。

指標1 企業家加碼台灣

其中最明顯的例子是財團大老闆,看好未來兩岸開放的商機,鴨子划水加碼台灣。潤泰集團總裁尹衍樑與遠雄集團董事長趙藤雄是個中代表。

原本投資重心放在大陸的尹衍樑,近兩年反向加碼台灣市場。今年初,尹衍樑斥資一千五百萬美元,訂了一架塞思納(Cessna)帝王型小客機,未來還將陸續買進飛機,結合集團旗下的書田診所,搶攻兩岸包機和兩岸醫療包機的市場。除了包機這門新生意以外,潤泰集團更大的投資就是房地產。

去年潤泰創新推出的(敦仁)、(東方麗池)案案熱銷,今年以來潤泰推案卻明顯放緩,但並非尹衍樑看壞後勢,而是為○八年大行情蓄積更大能量。他認為,兩岸朝開放之路前進,房市絕對有大行情,但這兩年的政治變數太多,風險也不能不防,因此策略上採取都市更新以及與地主合建雙軌並進的方式。

目前尹衍樑手上的幾個案子如北縣新店裕隆汽車城、新竹某紡織廠舊廠以及北市安東街都市更新案,都是數千坪到數萬坪以上的大型開發案,日前又標得台鐵南港站BOT案,打算開發商場、辦公大樓。

遠雄集團董事長趙藤雄也積極布局兩岸開放商機,從去年起,遠雄集團嗅到兩岸和緩訊息,除大舉推案外,還四處出擊,從遠雄自貿港、台北巨蛋,到延宕多年的花蓮、陽明山、阿里山、墾丁的五星級飯店計畫,也重新啟動,甚至看好中國觀光客商機,趙藤雄更大舉加碼,規畫擴充連鎖飯店到澎湖、金門、台中、新竹等。

指標2 台商回流大搶購

台商回台購屋,也是推升這波房地產行情的主力,不論是豪宅或小套房,都可見台商蹤跡。

近來,從北市南京東路五段的(台北摩根),到晶華酒店旁的(忠泰華漾),以及捷運沿線的預售案,即使紛紛創新高價,但仍案案熱賣,海外華人以及中國台商是主力大買家。

忠泰房屋經理祁麟指出,這些豪客一出手最少是四、五戶,只要是好地段的好產品,幾乎是用搶的,就像(忠泰華漾)四十三坪以下的小坪數,幾乎兩天就搶訂一空。

甲山林廣告董事長祝文宇分析,相對於中國、美國,台灣房地產價格漲幅落後,再加上二○○八年兩岸和解行情的想像空間,這些深具國際觀的大買家,紛紛轉戰台灣房市,他估計,多數個案台商和海外華人的比重,已有三成之多。

四十六歲的鄭美茵,就是這波回流的台商之一,近一兩個月來她已經陸續買了兩戶淡水的大坪數景觀住宅,一戶自住,一戶打算出租,除此之外,她也看好南港未來的發展,斥資買下一個店面。

鄭美茵投資房地產遍及世界各地。她對投資房地產情有獨鍾,和年輕時的一段際遇有很大關係。一九八七年台灣房地產起漲前,她和先生正處於創業初期,當時看中北市敦化南路(鑽石雙星)辦公大樓,打算買下一層作為公司辦公室,但先生考量資金周轉,並未同意,沒想到房價一路直上,原本一坪十五萬元,不到兩年就漲到五、六十萬元。

她笑說:「到嘴的鴨子飛了,那種悔恨真是筆墨難以形容,我暗暗發誓,如再碰到這樣的機會,絕不錯過。」

等待十年之後,○二至○五年,上海房地產暴漲,她大舉買進豪宅與店面,尤其是地鐵站出口附近的店面,買下就緊抱不放,隨著房價大漲,當年的投資價值翻了好幾倍。

這幾年投資房地產累積的經驗,鄭美茵培養敏銳的市場嗅覺。她認為,台北的房價算偏低,她深信兩岸開放,台北的房價,從現在起,起碼再漲兩成。

指標3 外資來台買樓強強滾

「我從沒有看過這麼多外資等待來台布局!目前等候進場的資金至少有幾千億元!」剛剛幫里昂證券買進內湖三棟辦公大樓的世邦魏理仕台灣分公司總監黃郁琪形容外資來台的景象,真的非常驚人。

里昂證券日前以七十億元購進內湖辦公大樓,創下外資投資台灣房地產的天價,目前仍積極尋找新的投資標的。

據了解,里昂證券創辦人Garry koull親自來台尋找標的,有一天他站在台北一○一大樓內,看著窗外的「統一國際大樓」不禁讚歎:「I will take it.」(我要拿下它)。不過因該大樓產權分屬好幾家公司,他並沒有如願到手。

黃郁琪透露,二○○五年起,外資來台投資房地產持續加溫,今年動作更積極,較特別的是,「過去從不看台灣市場的外資也來了。」她說,房地產不像股票,會卡很久,因此除非看好未來三到五年的行情,否則他們不會輕易進來。

世邦魏理仕董事總經理雲惟鴻認為,中共當局在政策上壓抑外商炒作房地產,因此使得大量資金回流台灣,現在每周都有新的資金從亞太地區轉到台灣。

同為國際地產投資顧問的仲量聯行總經理趙正義感受這波外資來台熱況,趙正義說,台灣房地產相較香港、歐美為低,外資對二○○八年兩岸發展看得很正面,因此來台布局,但是目前賣方地主也都看好○八年,價格不斷抬高,外資雖有意願,但成交不易。

指標4 利率不會急升

利率會不會彈升,也是影響房市的重要關鍵。「利率不升、房價不死。」戴德梁行總經理顏炳立認為,政府這幾年來壓低利率、把游資逼出來,同時把土增稅減半,祭出優惠利率,刺激房市,如今美國升息,但扁政府仍刻意壓低利率,相信到○八年選舉前,都不會改變這個策略,但○八年後,新執政者必須面臨拉高利息壓抑炒作的問題。

房市過熱,政府是否會祭出打壓政策?經建會住都處副處長陳麗春強調,經建會持續觀察房市動態,目前除了部分地區和建案上漲幅度較大之外,整體來說,還算平穩,政府不可能刻意打壓房市,一切仍尊重市場自由機制。

政大地政系教授張金鶚認為,整體而言,國內利率水準仍是處於低檔,未來頂多是走溫和上漲的趨勢,不會有強烈升息的壓力,對房市景氣來說,仍是正面的。

指標5 房市還不到泡沫化危機

世界各國都面臨房市泡沫化危機,台灣是否也會面臨泡沫危機?信義房屋企研室協理張欣民指,房市是否泡沫,有三個觀察指標,其一是預售屋推案量放大,但銷售差;其二是空屋率過高;其三是投資客比率過重,一旦投資客到達二五%到三○%,就會有泡沫化的危機。

他說,目前預售屋推案量雖大,但銷售狀況還不錯,建商賣壓不致太大。此外,除了部分供給量過剩的區域外,整體空屋率還不致於過高;加上國內投資客仍維持在一七%到二○%之間,還算可接受範圍,從這三個指標觀察,仍不會有泡沫化危機。

不過,顏炳立提醒,小套房、小豪宅的投資客比率過重非真正需求,且這二、三年來供給量大增,一旦景氣反轉,這類產品首當其衝,面臨泡沫危機,這是值得注意的地方。

建商為了○八年推案,全民也在為○八年築夢,很多人擔心○八年之後,房價會更高,但有人認為這不過是一場夢罷了。即使專家們對○八年也是多空交戰,看法分歧。

築夢三通 全面直航最大利多

我們試圖訪問房地產專家,經過綜合分析,仍是以持樂觀及持平的人居多,悲觀者也有,但是為數較少。但不論是樂觀或悲觀者都一致認為,三通之後,台北市房地產一定會更好。

一位長期在台港中三地投資房地產與股市的王姓投資大戶指出,從香港的經驗來看,三通之後,中資機構都要設辦公室,人員來了,就有住的需求,「中資機構一設立,全球就會聞風而至,台商也會回流,台灣將是一片生機盎然。」

他預測,今年秋節包機是一個轉捩點,三節包機之後,接著是周末包機,一旦周末包機,台商的家就會在台灣而不是大陸,再來是全面直航,這才是真正的利多。他認為,「最遲明年,○八年的效應就會出來。」

在此之前,他認為房地產即使小幅調整,價格也不會回,最多只是中段整理。他建議不論投資或自住型的購屋者,一定要選好地段的產品,未來五到十年不會有問題。而投資者最好往高價地方投資,因為有錢人都聚集在那裡。

購屋標的 台北市為首選

淡江大學產經系副教授莊孟翰與戴德梁行總經理顏炳立兩人對○八年持悲觀看法,但是他們還是一致認為,台北市房市是最有機會的地方。不管三通開放程度如何,由於台北市供給量嚴重不足,莊孟翰直言:「台北市現在不買,三通以後一定會更貴!」

一向對房市持空頭看法的顏炳立則鼓勵換屋族進駐台北市「放大膽的搶!尤其是A級地區『靠近市中心』,如果新屋推七十萬元一坪,中古屋價格若是七十萬元的一半以下,每坪三十五萬元就買進你要的。」

此外,供給量大的地方,也要特別留意。莊孟翰認為,林口、淡水、三峽、桃園、台中市等供給量過大的地方,未來會有跌價空間,應該避開這些地方。

張金鶚教授則認為,除了台北市以外,捷運有到的台北市衛星城市,例如板橋、新店、中永和、土城等捷運沿線,仍然有不錯的機會,也是消費者可以留意的地方。

至於第三季房市交易量萎縮,張欣民認為,第一、二季炒作過熱,最近房市呈現量縮,反而是好現象。永慶房屋總經理葉凌琪則認為,最近量縮價格微幅下跌二%,加上政局不安定,購屋者可趁亂下手,因為「這可能是今年以來惟一持平的機會。」

今年下半年預計推三百億元案量的海悅廣告副總經理曾俊盛斬釘截鐵指出,「除了少數供給量比較大的地方,大台北地區,現在若不進場,一年後還是會後悔!」

曾俊盛在第一線觀察,因為有○八年大行情的想像支撐,消費者出價相當積極,而建商這幾年飽賺,資金充足餘屋又不多,自然不願殺低,最重要的是利率處於低檔,報酬穩定的投資標的又少,加上通膨壓力不減,房地產正是消化游資最佳標的,因此價格要跌下來並不容易。

不過,儘管大家對後市多空分歧,今年九二八檔期,仍有價格再創新高的建案,對此,《住展雜誌》研發長倪子仁認為,購屋者應該居高思危,價錢創新高,通常交屋後就是下跌的開始。

此外,還有一項因素必須特別留意。一位銀行業資深主管透露,受雙卡效應影響,銀行開始緊縮房屋貸款,原本可以貸到九成以上,現在卻大幅緊縮,這因素將會抑制銷售,後續效應值得觀察。

想辦法挺進台北市,其次是選擇捷運有到的台北市衛星城市,注意避開供給量大的地方,別去追逐創新高價的建案,三通仍然有夢。綜合以上資訊,打敗高房價,你不會再有迷思。(更多精采文章請見《今周刊》508期)

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